在柬埔寨首都金边快速城市化的进程中，高端住宅的定义正在发生根本性变化。过去以建筑高度、装修标准或价格区间为核心的评价体系，正逐渐让位于一种更为成熟的判断标准——能否持续提供稳定、可信赖的生活体验与长期价值。Khmer Times中文网专访了金边标志性项目One Park的高管Demain JUNG先生，他深从城市结构、市场演化与运营逻辑三个层面，系统阐释了金边房地产如何从“开发导向”迈向“运营导向”，并提出一个清晰判断：金边正在进入由“运营溢价”主导的高端地产新阶段。One Park，正是这一转型逻辑下的实践样本。
一、价值重构：从“房产产品”到“城市生态系统”
KTC：在金边，“高端”的价值锚点是否已超越宏伟建筑和高昂价格？One Park如何通过“生活生态系统”的构建，融合本地需求与国际居住标准？
Demain JUNG先生：在金边，我们对“高端”的理解，已经不再停留在价格、体量或装饰层面。真正的高端，应当是一种能够被长期感知和持续兑现的生活品质——它体现在空间是否舒适、环境是否友好、社区是否有秩序，以及日常生活是否真正被优化。
One Park 正是基于这一判断，去构建一个完整的生活生态系统，而非单一的住宅产品。项目位于金边城市中心，这个经过整体规划的区域，具备良好的城市可达性与区域平衡性。在空间布局上，我们有意识地将城市的商业活力置于地面层，把交通与停车系统集中设置在一、二层，从源头上缓解拥堵问题；而从三层开始，则营造一个完全无车、充分绿化、安静而安全的居住环境。
这种清晰的垂直分层，并非形式上的创新，而是对金边城市现实的理性回应。它在有限的核心区土地中，实现了效率与宜居的共存，让自然真正回到城市中心，也让居住空间拥有国际一线城市所强调的私密性、安全感与长期舒适度。这正是我们理解中的“高端”——不是被展示的奢华，而是被持续体验的品质。
KTC：One Park如何利用“垂直分层城市逻辑”（下方商业活力，上方无车绿洲），来直接解决金边绿地稀缺、交通拥堵等城市化痛点？这一设计背后的战略考量是什么？
Demain JUNG先生：柬埔寨的城市化进程充满动能，但任何快速成长的城市，都会不可避免地同时承受空间、交通与环境层面的压力。绿地被压缩、交通效率下降、生活品质受到挤压，这些并非个别现象，而是城市迈向成熟阶段必须正视的现实问题。One Park 的设计，并不是回避这些痛点，而是试图以结构性的方式加以回应。
我们采用了一套清晰而理性的“垂直城市逻辑”：将城市所需的商业活力与运行效率放置在地面层，把交通与停车系统集中设置于一、二层，从根本上释放地面空间；而从三层开始，则还原为一个完全无车、充分绿化、以步行者为核心的居住平台。这种分层并非简单的功能叠加，而是一种对城市资源重新排序的方式——让效率回归该高效的地方，让生活回到应有的尺度。
通过这种结构，每一层都承担着清晰而互补的角色：下方承载城市节奏，上方守护社区安宁。One Park 希望借此证明，城市的发展不必以牺牲环境与生活品质为代价；相反，只有当效率与宜居在同一体系中被同时解决，城市才能实现真正可持续的进化。这正是我们希望为金边未来提供的，不是一种短期解决方案，而是一种可被复制的城市生活范式。
KTC：您的客户群体反映了哪些市场新趋势？疫情后，市场是否正在从“短期投机”转向对“长期居住和专业物业管理”的需求？One Park如何应对这一转变？
Demain JUNG先生：One Park 的居民构成，本身就是金边城市升级的一个缩影。社区内既有本地的专业人士与企业家，也汇聚了来自韩国、日本、中国、马来西亚、新加坡等地区的投资者，以及长期居住于此的欧美家庭。尽管背景各异，但他们在价值取向上高度一致——重视国际品质、长期稳定，以及安全、可预期的生活环境。
疫情之后，我们明显感受到市场逻辑的转变。金边的房地产需求正从短期交易，逐步转向以长期居住体验和专业运营能力为核心的理性阶段。基于这一变化，One Park 将重点放在服务式住宅模式与长期管理体系的建设上。
我们的运营管理团队具备成熟的国际酒店运营经验，并将酒店行业在流程控制、服务一致性与风险管理方面的体系方法，引入社区日常运营之中，转化为可持续、可复制的住宅管理模式。从设施维护到客户响应，从安全管理到服务闭环，所有环节均有清晰流程与责任机制。
这种以酒店运营思维管理住宅社区的方式，使 One Park 在市场波动与周期变化中，依然能够保持稳定的居住体验。目前，项目整体入住率长期维持在70%以上，自住与投资性持有形成健康平衡，构成了一个兼具社区活力与长期信心的稳定生活生态系统。这种本地业主的信心与国际化运营标准的结合，正是One Park能够保持长期吸引力和韧性的基石。
KTC：SCIA国际学校和The Lane商业街等配套设施，如何将One Park从一个住宅项目升级为一个“完整的生活生态系统”？它为金边高端家庭带来了哪些范式上的重塑？
Demain JUNG先生：从项目启动之初，One Park 就被定位为一个“完整的生活生态系统”，而非单一意义上的住宅开发。The Lane 商业街与 SCIA 国际学校，正是这一生态系统中最具支撑力的两大核心模块。
The Lane 在疫情后已全面恢复活力，其业态组合围绕日常生活的高频需求进行动态配置，使居民在步行尺度内即可完成餐饮、社交与日常消费。这种“地面是活力、三楼是宁静”的城市节奏，将商业繁忙与居住安静清晰分层，重新定义了金边高端生活的内涵——既保持城市活力的连接，又为生活保留安宁与私密。
与此同时，SCIA 国际学校为家庭提供了稳定而高质量的教育资源，显著降低通勤成本，也为社区注入了长期居住属性与可持续价值。通过将居住、教育、休闲与健康有机整合，One Park 构建了一种高度协同的一体化生活环境：既回应了柬埔寨社会对家庭与社区的重视，也融合了国际化生活方式所强调的效率、隐私与设计品质。
在这一体系中，住宅不再是孤立存在的空间单元，而成为一个能够长期支持家庭生活与城市成长的综合载体。
二、运营驱动力：酒店式服务与长期信任的构建
KTC：您提到核心竞争力在于长期运营。在金边新兴市场，实现服务一致性的真正挑战是什么？One Park如何借鉴“酒店式运营模式”，建立卓越的服务文化？
Demain JUNG先生：在 One Park，我们始终认为，高端社区真正的核心竞争力不在于建筑本身，而在于能否在长期运营中持续提供稳定、可信赖的居住体验。尤其在金边这样的新兴市场，最大的挑战并不是硬件标准，而是服务的一致性，以及团队专业能力的长期建设——我们要打造的，是一种真正可持续的服务文化，而不是依赖流程表或临时应对的管理方式。
我们按照成熟的酒店式运营逻辑，将服务流程、质量控制和体验管理的方法系统性地应用于住宅社区管理之中。更重要的是，我们的运营团队本身也居住在 One Park，这让服务不再是“管理者视角”的设计，而是源于真实生活的换位思考。我们不断问自己：如果我是居民，我在不同阶段会需要什么样的支持？哪些细节会直接影响生活的安全感与舒适度？
正是在这种持续的体验反馈中，服务内容不断被完善和升级。从设施维护、客户响应到安全管理与服务闭环，每一个环节都遵循清晰的流程和责任机制，同时也保留了对生活细节的敏感度。服务不是一次性完成的设计，而是在日常居住中被反复打磨、持续进化的过程。
目前，我们每年处理超过1200项服务请求，保持约98%的按时完成率。但对我们而言，数字只是结果，更重要的是服务已成为一种内化的工作方式——一种以居住者视角出发、以长期体验为导向的思维模式。这，正是 One Park 能够将居所转化为可信赖社区，并建立长期品牌价值的核心所在。
KTC：在高端房产市场，信任是品牌最有价值的货币。One Park如何围绕安全、服务、透明度三大支柱，跨越文化差异，在金边市场构建并维护业主的长期信任？
Demain JUNG先生：信任从来不是通过一次销售建立的，而是在长期互动中，通过透明、可靠且始终如一的兑现逐步累积的。在高端房产市场，信任本身就是最稀缺、也最具价值的品牌资产。对 One Park 而言，建立信任并非一句口号，而是一套可以被感知、被验证的长期机制。我们的信任体系，围绕“安全、服务与透明度”这三大核心维度展开。
安全方面：通过多层级的监控与出入口管理体系，实现全天候、专业化的安保运行。完善的门禁分级制度与后台监控系统相互配合，在不干扰日常生活的前提下，持续保障社区运行的安全性与秩序感。
服务质量：我们的客服团队平均在30分钟内响应，并保持98%的当日解决率。每一个请求都会被记录、跟踪，直到完成，这体现了我们的运营纪律性。
隐私方面：我们将其视为对个人节奏的尊重，确保了城市核心地段的宁静生活。
面对多元文化背景的业主与居民，我们采用多国籍管理团队与多语言沟通机制，在保持专业标准的同时，也保留必要的人情温度。对我们而言，在金边这样一个快速成长的市场中，真正的信任来源于长期稳定的专业服务——既真诚可感，又管理有度。这，正是 One Park 希望持续兑现的价值所在。
KTC：如今的高端业主是自己生活方式的“策展人”。除了资产配置，One Park的买家是否更追求一种身份象征和社会归属感？这如何影响您“具有全球标准的精致生活”的品牌定位？
Demain JUNG先生：当下的高端业主，其角色早已超越单纯的投资者，他们更像是自身生活方式的“策展人”。他们选择的不只是一个居住空间，而是一种能够映射个人价值、生活态度与社会身份的社区环境。
在 One Park，居民与业主构成了一个共享价值与文化认同的网络——它承载着对品质的追求、对秩序与信任的认同，以及对长期稳定生活方式的共识。对他们而言，房产不仅是资产配置的一部分，更是一种社会信心与人生阶段的表达。
正是这种认知，深刻塑造了 One Park 的品牌定位。我们并不以奢华或排他性作为核心卖点，而是专注于“具有全球标准的精致生活”（Refined Living with Global Standards）这一理念。沟通的重点始终围绕一个问题展开：这个空间如何在日常中持续提升生活质量——让人与人保持连接，让生活更舒适从容，并在安静之中保有应有的声望。
因此，One Park 不再只是一个居住项目，而逐渐成为一种可被识别、可被认同的生活方式符号，一种融合身份、文化与长期价值的城市表达。
三、未来展望：金边地产的“运营溢价”时代
KTC：您预测未来十年柬埔寨房地产市场将从“开发主导”转向“运营主导”。推动这一结构性转变的宏观人口红利和微观买家需求升级具体体现在哪些方面？
Demain JUNG先生：展望未来十年，柬埔寨房地产市场将迎来一轮深层次的结构性转变——从以开发速度和销售规模为导向的“开发主导”阶段，逐步迈入以运营能力和长期兑现为核心的“运营主导”时代。随着市场逐渐成熟，投资者的关注焦点也将发生转移：不再仅仅关注一次性的销售回报，而是更加重视项目在长期运行中的稳定性、品牌可信度以及持续产生收益的能力。
从宏观层面看，柬埔寨具备极具优势的人口结构基础。年轻的人口构成和持续推进的城市化进程，为住房需求提供了长期支撑；同时，政府在基础设施建设和区域贸易体系中的持续投入，也正在为房地产市场的结构性增长奠定更稳固的底盘。
从微观层面看，随着城市中产阶级规模不断扩大，购房需求正在发生实质性升级。买家已不再满足于“拥有一套房产”，而是开始关注居住品质、社区环境、服务体系以及资产在时间维度上的表现。这种需求变化，正在倒逼市场从“卖产品”转向“提供长期生活与运营价值”。
在这一背景下，One Park 所代表的，正是一种正在形成的新范式——它不再被简单定义为一个房产项目，而是一个具备持续运营能力的长期资产。未来，投资者提出的问题也将随之改变：从“何时退出”，转向“如何在时间中保持稳定运营和价值增长”。投资逻辑的核心，将更加聚焦于运营韧性、品牌积累以及长期信任所构成的复合价值。
结语：金边高端地产的“运营溢价”时代
本次对Demain JUNG先生的专访清晰地揭示了柬埔寨，特别是金边高端房产市场正在发生的深层结构性转变。传统的新兴市场地产投资逻辑，往往侧重于土地增值和项目快速销售带来的短期资本利得。然而，随着金边中产阶级的崛起和国际化群体的涌入，市场正在进入一个由“运营溢价”驱动的成熟阶段。
未来十年，金边的房地产投资逻辑将不再是简单的地价增值+短期套利，而是更接近稳定租金收益+品牌和运营溢价+资产长期增值。那些能够建立信任、持续提供卓越运营服务的开发商，将主导下一轮的市场增长，并成为区域资本配置的理想标的。
内容提供：KT中文网
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